泓盈服务方面，其曾于2020年6月，从岳麓山旅游文化开发有限公司（简称“岳麓山公司”）手中收购了城投物业100%股权。而为了将园林公司的全部股权纳入麾下，当年12月，又以470万元的代价从先导城投手中收购了园林公司30%股权。本次股权转让后，泓盈服务持有园林公司100%股权。
值得一提的是，为消除潜在的竞争，并与城发集团实现明确的业务划分，去年8月，泓盈服务在收购了城发商管之余，还从城发集团的子公司城发智慧出行公司手中收购了停车场公司。截至当前，泓盈服务的主要运营子公司共有8家。
信息显示，泓盈服务的法定代表人为谢毅，并担任董事长，同时他也在旗下公司长沙城发物业管理和长沙城投物业服务担任执行董事兼总经理，在长沙城市照明运营发展任执行董事。
在股权架构上，截至最后实际可行日期，泓盈服务由长沙城市发展集团有限公司（简称“长沙城发集团”）和岳麓山旅游文化开发有限公司（简称“岳麓山公司”）分别持股95%、5%。其中岳麓山公司为长沙城发集团的全资子公司。
商业运营服务收益持续下滑
国资物企向来以稳健著称，在多数物企受地产行业下行影响，营收规模出现萎缩，净利润也遭遇腰斩之时，泓盈服务保持了较为稳定的增长。但毛利率下滑、商业运营服务增长不利等问题也困扰其中。
招股书显示，2020年-2022年（下称“报告期内”），泓盈服务分别实现收入2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元，报告期内的复合年增长率为37.8%；年度利润及全面收益总额分别为3460万元、4080万元及5360万元，复合年增长率为24.4%。
具体业务来看，泓盈服务涉及物业管理服务、城市服务及商业运营服务。其中，物业管理服务包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务以及增值服务；城市服务则包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务。
在过去三年，泓盈服务收入的重心逐渐由物业管理服务倾斜至城市服务。其中，物业管理服务在营收中的占比由2020年的55.6%降至2022年的39.2%，城市服务在营收中的占比则由2020年的20.9%上升至2022年的52%。
报告期内，泓盈服务的毛利率分别为29.4%、24.9%、23%。呈现逐渐下滑的趋势。其中物业管理服务的毛利率下跌最为严重，已经由2020年的22.1%降至14.5%，下降了7.6个百分点。
但乐居财经《物业K线》注意到，从物业管理服务的定价来看，报告期内泓盈服务各年度的平均物业管理费水平并不低。
以商业物业管理服务来说，过去三年该集团的收费标准为每平方米分别为9元、14.8元、15.7元，而同期同行业可比公司的管理费仅为每平方米4.3元。其在2022年的收费标准是同行的3.7倍。
另外，商业运营服务的毛利率也出现了轻微波动，但在几项业务中，该业务的毛利率水平相对最高，基本维持在53%以上。
不过，需要注意的是，高毛利之下，商业运营服务的收益却在不断下滑。报告期内，该业务的收入分别为6540.4万元、5404.5万元及4633.7万元，而其占营收的比重，也已经由2020年的23.5%下降至8.8%。
关联方收入占比近7成
作为一家根植于湖南的企业，泓盈服务在湖南省承接了多个标志性项目，如湘江财富金融中心、长沙市城市功能照明运维项目及太平街商业运营项目等。之所以能够在当地做的风生水起，很大一部分原因是得益于母公司长沙城发集团的支持。
招股书提到，城发集团是长沙市最大的城市综合开发商，其业务范围覆盖城市开发的整个生命周期，并将源源不断产生新项目，这确保了大量的储备项目。
数据显示，各报告期期末，泓盈服务来自城发集团及其联系人（按项目来源划分）获得的总收入分别为2.12亿元、3.03亿元和3.49亿元，占营收的比重分别为76.2%、70.2%及66.0%，占比一度超七成。
报告期内，泓盈服务独立第三方的中标率分别为10%、25%、28.6%，占比不足三成，同期来自城发集团及其联系人的项目中标率均为100%。
在物业管理板块，其来自城发集团及其联系人的项目在管建筑面积分别占总在管面积的34.0%、43.5%和41.8%，在管项目数量分别为23个、43个及45个，这些项目的保留率分别为100%、87.2%和86.3%。
同期，泓盈服务来自独立第三方的项目在管建筑面积分别占其在管总建筑面积的66.0%、56.5%和58.2%，提供物业管理服务的在管项目数量分别为16个、18个及18个。
在深耕区域背后，泓盈服务在长沙当地有不小的影响力。但相较于实现多点开花的全国性物企来说，泓盈服务仍规模受限，在外部扩张上也面临着不小的压力。
招股书显示，截至2022年12月31日，泓盈服务在管物业管理项目总数为63个，在管建筑面积为1030万平方米。
从提供物业管理服务的类别来看，2022年其来自公共物业和商业物业的在管项目分别为29个、30个，来自住宅物业的项目只有4个。这4个项目在2022年贡献的收入为248.3万元，占营收的比重为1.2%，可以说是微乎其微。
另外，这些在管项目中，有62个都位于湖南省，仅有1个项目位于江西省。泓盈服务表示，集团大部分收入都来自湖南省的业务，及在不久的将来，湖南省仍将占据其营运的大部分，但这也很容易受该地区政府政策或经营环境不利变化的影响。
基于此，泓盈服务的目标是在现有的业务基础上，结合未来的发展定位，将业务扩展至湖南省以外的地区，包括江西省、贵州省及其他地区。
文章来源:乐居财经返回搜狐，查看更多